הטיפים / דברים שכדאי לדעת טרם מכירת דירה

עורכת הדין יסמין צח מלווה מעל עשור שנים עסקאות מקרקעין תוך תפישה כי תחום זה דורש התמקצעות והתמחות ובפרט בהיבט המיסוי . כי אין עסקה אחת דומה לרעותה. אלו הנושאים המשפטיים שיסמין מציעה לכל מוכר דירה לתת עליהם את הדעת.

ליצירת קשר עם יסמין מוזמנות להיכנס לאתר, לאינסטגרם ולדף העסקי שלה.

יסמין צח עסקאות מקרקעין
צילום: שרון לוין

דברים שכל מוכר חייב לדעת טרם מכירת דירתו

רבים טועים לחשוב שכצד לעסקת מכר "קל" יותר להיות בכובע "המוכר". תפישה זו נובעת לדעתי ממושג שמקורו בפסיקת בית משפט "יזהר הקונה" לצד מונח המוכר כמעט לכולנו as is" ". מונחים אלו כאמור עלולים לגרום לך המוכר להיות שאנן לבדיקות שעליך לבצע טרם חתימתך על הסכם המכר כמו גם להתייחס בכובד ראש להצהרותיך בהסכם. במאמר זה אסקור בקצרה חמישה נושאים משפטיים שכדאי שכמוכר תיתן עליהם את הדעת:

בראש ובראשונה חבותך או היעדר חבותך במס שבח – זהו מס שמשלם המוכר מיד לאחר המכירה לקופת האוצר מכח חוק מיסוי מקרקעין על הרווח שבין הרכישה לבין המכירה. עליך לנקוט משנה זהירות ולוודא כי אתה נכנס תחת גדר אחד מן הפטורים שעפ"י החוק הפוטר אותך מתשלום מס כאמור. הפטור שרובנו מכירים הינו זה הנתון למי שהוא תושב ישראל וזו דירתו היחידה והוא החזיק בה לפחות 18 חודשים טרם המכירה. תשומת לב כי הפטור הינו עד לסכום 4,495,000 ₪ (עד ליום 31/12/21). כמו גם עליך לוודא כי אין לדירה זכויות בניה מאחר ואלו ככלל לא בגדר הפטור מתשלום מס שבח למעט אם הן נכנסות תחת הנוסחה שבסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

החבות או היעדר חבות במס שבח מסועפת הרבה יותר מאשר ביחס למס הרכישה וניואנסים קטנים יכולים לשלול ממך את הפטור ולהשית עליך חבות בגובה אלפי שקלים, למשל האם זו דירת מגורים מזכה כהגדרתה בחוק? האם קיבלת את הדירה במתנה? שאז יש תקופת צינון ארוכה או האם הדירה התקבלה במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית? האם יש לך חלק נוסף בדירה אחרת? אלו רק מעט מן השאלות שיש לברר לעומק.

חבות בהיטל השבחה – היטל השבחה גם הוא חיוב המוטל על כתפי המוכר הנדרש לשלם אותו סמוך לאחר המכירה מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. היטל זה מהווה 50% מההשבחה בשווי הדירה כתוצאה מתוכניות שהרשות המקומית אישרה וביותן חלות על המקרקעין של הדירה הרי שהשביחו והעלו ערכו של הנכס. (ישנן עילות נוספות להטלת היטל השבחה אך זהו המקרה הנפוץ). בדומה למס השבח כדאי מאוד לברר מבעוד מועד האם קיימת חבות בתשלום היטל השבחה במיוחד ביחס לדירות גן או דירות פנטהאוז וצמודי קרקע לגביהם הסיכויים לחבות גבוהים יותר. ניתן ואף מומלץ לפנות לרשות המקומית בשאלה האם קיימת חבות עוד טרם החתימה על ההסכם. החבות בהיטל השבחה תיבדק ותיבחן על ידי שמאי מטעם הרשות המקומית במסגרת פנייתך אליהם לתת לך אישור להעברת הזכויות על שם הקונה (חובה זו של המצאת אישור כאמור חלה על כתפי המוכר).

חריגות בניה אתחיל מהסוף. חריגת בניה, שהיא למעשה כל בניה שהיא שלא לפי היתר הבניה, מהווה חריגה ומהווה עבירה פלילית. ממש כך- עבירה פלילית! כמוכר תידרש להצהיר כי לא ידוע לך על חריגה וכי לא ביצעת עבודות ושינויים אשר להם דרוש היתר בניה. יתרה מכך, ככל ומדובר בנכס של רשות מקרקעי ישראל ולצורך העברת הזכויות דרושה הסכמת רשות מקרקעי ישראל אזי אתה נדרש להצהיר הצהרה של ממש אין חריגות בניה. כמו גם , במסגרת פנייתך לרשות המקומית לקבל אישור כפי שפורט לעיל, יכול שיגיע מפקח דירה לבחון אם לא בוצעו חריגות בניה.

הצהרות בגוף ההסכם כפי שרמזתי לעיל, להצהרותיך בגוף ההסכם צריך להיות "כיסוי". אל תזלזל בהצהרות כאמור מכיוון שבמבחן בתי המשפט, אתה עלול למצוא את עצמך חב בפיצוי לקונה. כך למשל היה כן וגלוי עם הקונה ביחס לטיב מערכות הבית ותקינותן. גלה כל מידע שנראה כי יכול להשפיע על החלטת קונה אם לבצע את הרכישה או לא.

חבות כלפי הקונה עפ"י חוק המכר – אם אתה מוכר דירה שרכשת מקבלן בפרק זמן הקצר מ 6 חודשים בהם אתה התגוררת בדירה או פרק זמן הקצר משנה אם השכרת אותה, אם את הבית שאתה מוכר בנית בעצמך על קרקע תוך מחשבה "להרוויח" ואתה מוכר בפרקי זמן קצרים מאלו שציינתי, ייתכן מאוד שאתה נכנס תחת הגדרת "מוכר" שבחוק המכר באופן שמטיל עליך אחריות על ליקויים כלפי הקונה שלך.  

אין לראות באמור במאמר זה ייעוץ משפטי, ואין להסתמך על האמור בו.

ליצירת קשר עם יסמין מוזמנות להיכנס לאתר, לאינסטגרם ולדף העסקי שלה.

במדור הטיפים מתפרסמות כתבות עם טיפים בנושאים שונים. ההמלצות ניתנות על ידי נשות מקצוע שמתראיינות למגזין, מובאות כלשונן ואין המגזין נושא כל אחריות על תוכן או טיב ההמלצה. לשאלות נוספות מוזמנות לפנות לבעלת העסק. לקריאת כל הטיפים במדור לחצי כאן

יש לך עסק ותרצי לכתוב את הטיפים שלך? אשמח לספר לך על אפשרויות הפרסום במגזין ולשלוח הצעת מחיר. מוזמנת להתקשר או לכתוב לי 053-6065120 / manu.biener.g@gmail.com

* הניוזלטר של מגזין 'מיס מנדלה' ישלח אליך ישירות לדוא"ל עם עדכונים על פוסטים חדשים. את ההרשמה לניוזלטר ניתן לבטל בכל עת.

הספר פינה משלך

סיפורים על נשים ומרחבי עבודה, עכשיו במבצע מיוחד וללא דמי משלוח! הזמינו עוד היום את העותק שלכן...

Facebook comments

השארת תגובה